Co należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
Większość z nas przed zakupem nieruchomości zastanawia się co należy sprawdzić by mieć pewność, że nie kupimy przysłowiowego „kota w worku”. Sześć poniższych zasad sprawi, że zakup nieruchomości nie będzie stanowić większego problemu.
Księga Wieczysta
Po pierwsze należy sprawdzić Księgę Wieczystą (KW), która przedstawia stan prawny nieruchomości, znajdziemy w niej takie informacje jak:
– aktualnego właściciela nieruchomości oraz wcześniejszych właścicieli,
– rodzaj i położenie nieruchomości,
– datę utworzenia KW,
– numer działki (posiadając ten numer można np. sprawdzić na geoportalu dokładną lokalizację działki),
– powierzchnię nieruchomości,
– spis spraw związanych z własnością,
– umowy sprzedaży,
– nazwę notariuszy,
– prawa, roszczenia, ograniczenia, służebności, dożywocia itp.
– wzmianki, które oznaczają że Sąd w najbliższym czasie dokona jakiegoś wpisu do KW (warto na to zwrócić uwagę),
– postępowania egzekucyjne,
– ustanowione hipoteki.
Ryzykowne jest kupowanie nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej.
Rejestr wszystkich KW jest ogólnodostępny i bez opłat, znajduję się na tej stronie:
https://ekw.ms.gov.pl/
Instrukcja korzystania z księgi wieczystej znajduję się na tej stronie:
https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/elektroniczna-ksiega-wieczysta
Stan prawny nieruchomości
Po drugie należy sprawdzić czy interesująca nas nieruchomość nie jest zadłużona, np. w Spółdzielni lub Wspólnocie Mieszkaniowej. Uzyskamy tam również informację czy nie ma zaległości w opłacaniu czynszów i za media. W sytuacji gdy kupujemy nieruchomość od przedsiębiorcy powinniśmy wymagać od niego by przedstawił nam stosowne zaświadczenia z US i ZUS o niezaleganiu w opłacaniu podatków i składek ZUS. Zdarza się, że często przedsiębiorca prowadzi swoją działalność gospodarczą w nieruchomości którą sprzedaje i wtedy to US może zwrócić się do nowego właściciela nieruchomości o zapłatę zaległych podatków.
Niechciani lokatorzy
Po trzecie należy sprawdzić kto zamieszkuje daną nieruchomość oraz kto jest w niej zameldowany. Polskie przepisy umożliwiają meldunek nawet na pustej działce bez budynku. W związku z tym należy posiadać w dniu podpisania aktu notarialnego dokument z Urzędu Gminy o wymeldowaniu wszystkich osób zamieszkujących daną nieruchomość. Należy także uważać jeśli kupujemy nieruchomość z najemcą. Umowa najmu nie wygasa gdy zmienia się właściciel nieruchomości i mogą wtedy wystąpić duże problemy z eksmisją najemcy. Aby tego uniknąć należy się zabezpieczyć odpowiednimi zapisami w umowach oraz w akcie notarialnym np. że zapłata za nieruchomość nastąpi wtedy gdy najemca trwale opuści wynajmowany lokal.
Stan techniczny nieruchomości
Po czwarte należy sprawdzić stan techniczny nieruchomości. Często zdarza się tak, że interesująca nas nieruchomość posiada ukryte wady, których nie widać „gołym okiem”. Jeśli chcemy temu zapobiec należy zadbać o korzystne zapisy z tytułu rękojmi. Natomiast gdy chcemy mieć większą pewność czy dana nieruchomość jest wolna od wad technicznych możemy wynająć fachowca. Sprawdzi on za nas szczegółowo stan techniczny obiektu, wykorzystując do tego celu między innymi specjalistyczny sprzęt.
Pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie
Po piąte należy sprawdzić czy dana nieruchomość posiada pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenie zakończenia budowy.
Od 23 sierpnia 2008r. pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata (wcześniej były to 2 lata). Oznacza to, że należy w tym terminie rozpocząć budowę, ale niekoniecznie zakończyć, jednak nie można przerwać prac budowlanych na dłużej niż 3 lata.
Na podstawie tych dokumentów określimy czy budynek został wybudowany zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym i czy można go użytkować. Jeśli sprzedający nie posiada tych dokumentów można to sprawdzić w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego.
Znając numer decyzji/wniosku pozwolenia na budowę (dotyczy obiektów wybudowanych od 01.01.2016r.) można na tej stronie internetowej:
http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl
sprawdzić jakie zostały wydane decyzji administracyjne.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy
Po szóste należy sprawdzić czy na interesującej nas nieruchomości występuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub czy zostały wydane Warunki Zabudowy (WZ), ponieważ mogą z tym być związane pewne ograniczenia i nie zawsze Urzędy pozwolą nam wybudować lub rozbudować istniejące obiekty. Informacje te uzyskamy w Urzędzie Gminy. MPZP oraz inne przydatne informacje sprawdzimy również w ogólnodostępnych Systemach Informacji Przestrzennej:
https://polska.e-mapa.net
Każda gmina posiada własny taki system np.
https://kartuzy.e-mapa.net/
Warto też sprawdzić wypis z rejestru gruntów, który zawiera między innymi szczegółowe dane ewidencyjne, dane lokalizacyjne, klasę oraz opis użytku, powierzchnię użytku oraz powierzchnię działki. Dokument ten można uzyskać w Starostwie Powiatowym w Wydziale Geodezji.
Dostosowanie się do tych sześciu punktów pozwoli kupującemu uniknąć problematycznych sytuacji przy zakupie nieruchomości.
Świadczymy również usługi w powyższym zakresie, możemy sprawdzić każdą nieruchomość pod kątem formalno-prawnym. Pełny zakres naszych usług znajduję się na stronie: https://www.kaszubskie.nieruchomosci.pl/oferta/
Kaszubskie Biuro Nieruchomości Kartuzy